土地価格相場の具体的な調べ方【注文住宅】

注文住宅における土地探しで最も大切なのは「そのエリアの価格相場を知ること」だ。

つまり、「このエリアで○坪・駅まで○分・形綺麗だから、大体○○万円だろうな」という勘を身につけることである。

というのも、価格相場を知らない場合、

営業マン「○○坪で5200万です。今なら5100万にしますよ」
あなた「100万も安くなった、買うぅ！！」
営業マン「(相場は5000万だけどな、ラッキー)」

となったり、

営業マン「○○坪で4800万です。これが限界です(ガチ)」
あなた「予算オーバーだな、もっといい土地ないの？」
→永遠に探し続ける

となったりする。

後者のケースは結構多い気がする。
希望条件があり得ないくらい厳しいと、本当に良い物件が出ても逃し続けてしまう。

実勢価格 公示地価 路線価・・何が何やら

基礎知識として、土地の価格はこんなに種類がある。
知りたいのは「実勢価格(実際に取引される価格)」だ。その他は国が調査した価格である。

注意点として、「国の調査価格(公示価格)＝実勢価格」ではない。
大体、実勢価格の方が高く、目安は「実勢価格＝公示地価の1.1倍程度」だ。あくまで目安であり、1.5倍ほど乖離することもある。

個々の細かい状況まで鑑定できないにしろ、不動産鑑定士という難関資格を持つプロがなんでそんな実態と乖離するんだって思うが、公示価格は固定資産税評価額のベースになっている。なので実態より下振れする分には全然OKだ(笑)

具体的な手順①(お手軽)

公示地価はググれば出てくる。↓このサイトとか

東京23区の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・都内23区ランキング｜2025年［令和7年］東京23区の最新公示地価は平均198万2864円/m2（2025年［令和7年］）、坪単価では平均655万4922円/坪で、tochidai.info

駅まで絞ることができる。例えばムサコ(武蔵小杉民に怒られる)だと坪単価414万だ。

公示地価×1.1倍=実勢価格なので、「414万×1.1倍=455万」が実際の取引相場の目安と言える。

ただ、今回の場合、やたら高い商業地が平均値を押し上げている。これを除外した公示地価「368万×1.1倍=405万」がより正確な価格だと思われる。

また、公示地価は毎年「1月1日時点の価格が3月頃に発表」されるため、次の改定までの1年間に実勢価格がグッと上がることもある。

例えばムサコは2024年→2025年で11%も上がってるので、2024年末時点は「公示価格×1.2倍=実勢価格」が正しかったかもしれない。

具体的な手順②(より正確)

「不動産情報ライブラリ」という国土交通省のサイトで実際の取引価格を見る。「神サイト」と界隈で話題になったとか。

不動産情報ライブラリwww.reinfolib.mlit.go.jp

「データの検索・ダウンロード」をクリック。

駅名を入力し、候補から選択。

結果が出る。見やすいようフィルタリング推奨。
・地域→住宅地のみ
・取引総額→1億以上を除外
・所在地→さらに絞りたければ町名入力
という感じだ。

また、「最寄駅」ボタンをクリックすると、駅までの距離と㎡単価の散布図が出てくる。散布図はフィルターが効かない。

上記例だとボリュームゾーンが120万円/㎡前後だ。坪単価は400万。手順①の価格とほぼ同じである。

SUUMOで実際にこのエリアの土地を見ると、売り出し価格は坪単価450万くらい。手順で調べた坪単価400万と差があるが、最初の価格で売れることは稀なので、成約価格は1割引きで坪単価400万と考えて違和感はないかなと思う。

逆に言えば、このSUUMOで坪単価450万で売られてる土地は、400万までの値下げ交渉は全然いけそうという感じだ。

価格変動要素

不動産情報ライブラリを見ると、ちらほら「えっ？？🤯」となる価格の土地があるが、大体明らかな欠点や特殊な事情があるので、外れ値として対象外でいいと思う。

例えば、坪単価400万のエリアで200万台の土地があるが、

前面道路がめっちゃ細かったり、制限厳しい「第一種低層住居専用地域」で容積率が低かったりしている。他にも要因はあるかもだが。

他にも、駅から遠い・めっちゃ長方形・旗竿地とかで価格は下がる。

なので、ある土地の適正価格を予測する際は、
「相場が400万/坪で、この土地は20坪だから6000万。だけど駅から15分で細長いから5500万くらい？」と調整は必要だ。

まとめ

上記手順①or②でそのエリアの価格相場が分かる。欲しい土地が相場以上なら、少なくとも相場までは胸張って値下げ交渉できる。

不動産に限りませんが、値下げ交渉において相場より安すぎる価格を言うと「コイツ素人か？」となる。素人と思われると色々足元見られてイイことがない。

また、売り出し価格が既に割安な場合は、何が欠点か要確認すべきだ。大体現地行くと「あっ・・😇」となる。
ただ欠点がその人にとって欠点じゃなければお買い得と言える。駅徒歩20分も人によっては運動不足解消にちょうどいいかもしれない。

たまーに純粋にお得な物件もある。以前見た土地は新しい会社が知名度を広める目的で割安で出していた。6000万近いのに一瞬で売れていた・・相場を知り買うラインを明確にしてないと、こういうお買い得物件はまず逃してしまう。