注文住宅はコスパ良い!?都内に割安な建売は無い【注文vs建売比較】

2025.03.252025.06.07

私はかくかくしかじかで注文住宅を建てた。
ロクな建売や中古が無かったってのが大きいが、意外と建売と注文住宅ってそこまで費用は変わらない。

んなわけあるかい！と思うかもしれないが、実際私は建売と同等の費用で建てている。

都内に割安な建売はない
ちょっと課金すれば家は見違える
我が家の経緯
建売と注文住宅の費用比較
統計データで見る価格差
おまけ

都内に割安な建売はない

安い建売はいわゆる「大手パワービルダー」製だ。

大手だと「広い土地購入し分割＆金太郎飴的な大量生産によるスケールメリット」で割安になるが、都内の場合、大手の建売は稀だ(あっても23区外側)。広い土地が空いてないからだろうか。
「地元の業者」っぽい建売が多く、そんなにお買い得ではない。

そうなると価格は「仕様・設備」次第なので、同一仕様であれば注文住宅と建売はおおむね同一価格になる。実際に売ってる建売と同一仕様を工務店に見積依頼すれば、それが分かる(経験談)。

大手メーカーではないのに安価な建売は、相当仕様がショボい。
内見したことあるが、耐震等級1、断熱等級ZEH未満、賃貸みたいな内装・設備って感じだ。単に仕様のレベルを下げてコストカットしてるだけである。

ちょっと課金すれば家は見違える

実は、上記のような安い建売にありがちなデメリットは100万くらい足せば解消できる。

狭小3階建て前提だが、意外に耐震1→3への変更は30万程度だし(3階建ては元々構造計算必須なので追加部材のみ)、ZEH化は50~60万、内装は標準仕様内でも配置や組み合わせでセンス発揮すれば十分おシャンティになる。

特に照明はデカい。高価な間接照明までしなくとも、照明を点在させたり、ダウンライトを壁に寄せたりするだけで、一気にオーラが出る。

建売の照明って総じてビッカビカである。「万が一暗過ぎるよりは明る過ぎる方がマシ」ということで大体明るいそうだが(業者談)、非常に勿体無い。

上：照明が点在(イイ感じ)
下：1室1灯(建売っぽい・・)
https://www2.panasonic.biz/jp/lighting/home/lighting-design/

集光ダウンライトを壁に寄せるだけで雰囲気がでる
https://www2.panasonic.biz/jp/lighting/home/lighting-design/

そのため、個人的には安いけどショボい建売買うなら、+100万くらいしてイイ感じの家に住む方が良いと思っている。ただ注文住宅は大変なので(楽しめるかは人次第)、良い建売があるのが理想だが。

我が家の経緯

我が家の土地は、仲介ではなく売主の不動産業者から直接購入した。
業者曰く「やっぱり家建てて建売にしちゃおっかな？」と動き始めた時だったそうで、滑り込みセーフだった。
そのため、既に業者と工務店で話が進んでおり、建売のプラン・費用など参考に見せてもらえた。

私もその工務店に同一仕様で見積依頼したところ、ほぼ同じ費用(+10~20万くらい)だった。まぁ工務店からすると客が業者でも一般人でもやることは大きく変わらないからか。

また、今回のケースだと、業者は古いアパートを取り壊して２つの土地に分割して販売しており、そこで儲けるようだ。
土地＋利益(土地価格に含む)＋建物(工務店費用そのまま)＝建物本体価格という価格構造だと思う。

なので、業者が建売として売ろうが、私が土地を購入し注文住宅として建てようが、同じ建物仕様であれば総費用も同じになる。

※厳密には注文住宅の場合、つなぎ融資の金利・手数料、土地購入～建設までの固定資産税などの注文住宅固有の諸費用が約50万かかる(総額8000万の場合)。ただ建売住宅は仲介手数料が総額の約3%かかるところ、注文住宅は土地のみ3%で済む、といった違いもあるので、トータルはそんな変わらない気がする(我が家は売主物件のため仲介手数料タダ)。

結果的には建売と同一仕様はショボ過ぎるので仕様変更し、より安い工務店があったのでそこに決めた。

建売と注文住宅の費用比較

参考に業者の建売と私の注文住宅の費用比較を記載する。
土地の費用は同一である。

＜建売プラン＞
建物価格2350万
※地盤改良・外構、エアコンなどコミコミ
※補助金はZEH未満なので貰えない

木造3階建て
延床23.5坪(LDK15.5畳)
耐震等級1(最低基準)
断熱等級4(最低基準)
設備は全て賃貸相当(特筆すべきものなし)

＜注文住宅プラン＞
建物2680万
※地盤改良・外構、エアコンなどコミコミ
※補助金80万差し引いた額

木造3階建て
延床26坪(LDK17畳)・ロフト5畳追加
耐震等級1+α(工務店の意見で耐震バンパー＋特殊な耐震構造)
断熱等級5(ZEH)
ミーレ(どデカ海外食洗器)＋ミーレ対応おしゃれキッチン
外壁メンテナンスフリーのサイディング
折り下げ天井・折り上げ天井・吹き抜け
床材を突板に変更
窓追加
自動風呂洗浄
造作洗面台、かんたくん用設備
etc

差額330万の理由として、延床2.5坪・ロフト追加が+200万で一番大きい。LDK15畳と17畳って体感かなり違うので、やっちゃった。
あと耐震で+130万くらい。免責0円のなんか凄い地震保険も付帯してくる。

他にも色々追加して逆に差額330万で済んでいるのは、建売と注文住宅で工務店が異なり、注文住宅の工務店の方が値引き頑張ってくれたからである。
もし注文住宅の工務店で建売と同一仕様にしていたら、建売より安かったかもしれない。

また、厳密には建売はZEH未満のため住宅ローン控除枠が500万少なく、実質差額280万です。
※ZEH未満なだけで住宅ローン控除約-50万、補助金無し-80万で130万も損する・・月々の冷暖房費も変わるし。

280万の課金により、広く・温かく・安全に・おしゃれになったので、大満足だ。内装と設備は高級タワマン並みだと思う。でも、トータル費用は近辺の戸建て相場くらいだ。

特にミーレ、良いですよ。妻の強い要望で付けましたが私が毎日回している(笑)超デカいので鍋も全てぶち込める。