都内戸建ての資産価値はマンションに匹敵する ①エリア別価格【戸建てvsマンション比較】

「戸建ては資産性無いからねぇ～～」「木造は20年で価値0でしょ？」
いや・・「都内」なら戸建ての資産性は高いよ！

ググったりyoutube見ると色々でてくるが、ほとんどが地方・東京をごちゃ混ぜにした一般論だ。確かに一般論として戸建ては資産性が低い。統計データ的にも、マンションが価格高騰してる一方で戸建ては非常に緩やかだ。

ただ、そのデータは「全国平均」だったりする。色々丸まっている。
「全国」を「23区」まで分解すると全く異なる事実が見えてくる。

前提

以下前提で話をする。
（実際に2024年にこの条件に近しい戸建てを購入)

・家族構成
夫婦＋子供2人　→3LDKほしい

・戸建て
品川区(目黒区寄り)
駅徒歩10分以内
3LDK 80平米台
新築・土地建物トータル8000万
※中古でもよいがこのエリアは中古が少ない、かつ新築と価格があまり変わらない感覚

・マンション
品川区(目黒区寄り)
駅徒歩10分以内
3LDK 70平米台
築20～30年・10000万
※もはや1億では買えないかも

だってマンションめっちゃ値上がるんでしょ？

本記事で言う資産価値は「売却価値」を指す。「将来いくらで売れるか」は経済情勢が関わるので神のみぞ知るが、「過去いくらで売れてるか」は1つの目安になる。

そのため、戸建て・マンションが過去どれくらいの価格で売れてるか見てみる。
調べると以下グラフがよく登場する。

戸建て(青)・マンション(緑)の不動産価格指数の推移を表しており、「ある年の価格は2010年の価格の何倍か」が分かる。

平均価格ではなく不動産価格指数のため、単純な取引価格の平均ではなく「物件の立地や特性による価格変動」が排除されており、純粋な価格変動が分かる。つまり・・より正確ってことだ。

平均価格の場合、たまたま広くて高い物件が沢山売れると平均価格が吊り上がるが、それで相場上昇しているとは言い切れない。同等の物件が去年より高値で売れていれば、本当に上昇してると言える。

マンションは、2013年アベノミクス・2020年コロナを契機に爆発的に高騰している。
2010年の価格が100で、2024年が202.2なので2倍だ(すごっ)。

一方、戸建ては115.0と1.15倍に過ぎない。
戸建てとマンションでかなり開きがある。

あれ、戸建ての資産価値、低すぎ・・？

23区内側戸建てはマンションに匹敵

ただし・・上記は全国平均なので色々丸まっている。

「東京都」に絞ってみると、マンションは全国202.2・東京都204.0でほぼ変わらないが、戸建ては全国115.0に対し東京都132.6だ。15ポイントも上昇した。

不動産の価値は立地に大きく依存する。戸建ては立地が悪い物件(駅遠)が多く、その傾向は地方ほど強い。そのため、東京に限定すると平均値が大幅に上がったと思われる。

一方、マンションは都内・地方によらず駅近の好立地が多いので、全国平均と東京都平均で差がないのだと思う。

さらに、東京都を「23区ごと」に細分化する。

23区ごとの不動産価格指数がないので別データ(㎡単価)から頑張って類推する(疲れた・・)。
※「㎡単価」と「不動産価格指数」は異なる指標だが、概ね一致(乖離率平均3%)するので目安にはなると思う。2023年度までのデータである。

戸建ては、23区の外側(江戸川区～足立区～練馬区～大田区辺り)と内側(都心3区は戸建て少ないため除く)でかなり差がある。例えば品川区(175.0)は東京都平均(133.6)よりかなり上だ。

物件の大半が23区外側なので、23区外側の物件が東京都平均値を押し下げてると思われる。
つまり、23区内側の戸建てを買うならば、全国平均ないし東京都平均より大きな値上がりが期待できるということだ。

マンションも、外側と内側で結構差があるが、内側には都心3区を含む。そのため、品川区(191.2)は東京都平均(187.7)とほぼ差がない。東京都平均≒全国平均のため、品川区のマンションは全国平均通りの値上がり幅と言える。

また、この2つのグラフを見比べると、
「23区内側の戸建て」は「23区外側マンション」に匹敵する価格上昇をしていることが分かる。

戸建てはエリア次第でこんなに資産性があるということだ。

品川区戸建ては1.5倍！！

以上を踏まえ、2024年の「品川区」の不動産価格指数(2010年の何倍か)を算出してみる。

「東京都全体と各区の差」は年によりバラつきがあるので、「東京都全体と各区の差」の「2010-2023年の平均値」を出す。外側 or 内側でどれくらい価値が上昇・低下するか分かる。

その変化率を「東京都全体」の不動産価格指数に掛ければ「品川区」の不動産価格指数の目安が分かる。

例えば品川区戸建ての場合、品川区と東京都の差(平均値)は+13.5%だ。
2024年の「東京都」の不動産価格指数は132.6なので、2024年の「品川区」の不動産価格指数は132.6*1.135=150.5(1.5倍)くらいと推測できる。

品川区マンションの場合、品川区と東京都の差(平均値)は+2.7%だ。
2024年の「東京都」の不動産価格指数は204.0なので、204.0*1.027=210.0(2.1倍)くらいと推測できる。

マンションは「東京都」を「品川区」に絞ってもあまり変わらないが、戸建ては1.3倍→1.5倍とかなり上昇した。

※マンションについては、データに1億円以上の高級物件が含まれており(全体の約10%)、上昇度合いにかなり差がある。それらを除外すると価格指数は数%下がると思われる。

駅近戸建てはさらに上昇

立地は不動産価値を決定する重要な要素だが、「駅近」も観点に入れてみる。

統計データが徒歩分数別は首都圏という括りしかなかったので前提条件が少し異なるが、徒歩10分以内の戸建ては、全体と比較して+4.1%(平均値)だ。

一方、マンションは同様に比較しても+1.2%。

この傾向は首都圏も東京都も恐らく同様だと思うので、品川区かつ徒歩10分以内の戸建ては、東京都平均値より13.5%(品川区)+4.1%(徒歩10分)=17.6%価格が高いと推測できる。
※厳密には徒歩10分+4.1%が単純に加算的に作用するか不明なので目安

戸建ての方が差が大きいのは、徒歩10分以内の戸建ては全体の約3割に過ぎないが、マンションは7割もあるためだと思われる。戸建ては徒歩20~30分とかザラなので・・

結論

以上を踏まえると、結論は以下となる。

・戸建て
2024年不動産価格指数(2010年=100)は全国平均で115.0。東京に限定すると132.6。
推測を含むが、品川区だと+13.5%、徒歩10分以内で+4.1%。
→品川区・徒歩10分以内の戸建ては156.0程度(2010年価格の1.6倍‼️)

・マンション
2024年不動産価格指数(2010年=100)は全国平均で202.2。東京に限定すると204.0。
推測を含むが、品川区だと+2.7%、徒歩10分以内で+1.2%。(億ション除くと数%減かも)
→品川区・徒歩10分以内のマンションは211.9程度(2010年価格の2.1倍)

最初のグラフで表現すると、以下イメージだ。
・マンション価格
全国平均(グレー) → 品川区(緑) ※あまり変わらない
・戸建て価格
全国平均(グレー) → 品川区(青) ※かなり上昇

全国平均で見ると2024年時点で「マンション2倍・戸建て1.2倍」と大差をつけられているが、都内・駅近に限定すると「マンション2.1倍・戸建て1.6倍」と差がぐっと縮まった。条件次第で全体平均からこんなに変わるということだ。

ということで、都内(特に内側)戸建ては十分に資産価値があると言えるのではないか。
マンションの2.1倍は凄いが、戸建ての1.6倍も十分に凄い。
少なくとも売却益まで考慮すると総費用は賃貸より圧倒的にお得である。

また、マンションはリセール良くても費用が高いのでハイリスクハイリターンだ(年収比率次第だが)。
都内戸建てはミドルリターン・ミドルリスクと言える。
安い分、最悪「一生住む」という究極のリスクヘッジもできる。

これらを知らずに「戸建ては資産価値無いから」と選択肢から外すのは非常に勿体無い。

また、「築年数に伴う価格率」を考慮すると、さらに戸建てとマンションの差は縮まるのだが、それは別記事で説明する。

都内戸建ての資産価値はマンションに匹敵する ②価格下落率【戸建てvsマンション比較】

↑前記事では全国平均で見ると戸建ての資産性は低いが、都内に限ると高いことを説明した。もう1点、都内戸建ての優位性を示す話をする。それは「築年数に伴う価格下落率」だ。実は…築年数に伴う値下がりは、都内戸建てよりマンションの方が大きいのである。...

kodate-susume.com

2025.05.05

品川区以外はどうなの？

品川区を例に書いたが、他の区のデータは以下表の通りだ。

東京都の2024年不動産価格指数は戸建て132.6・マンション204.0なので、それに一番右の列の平均値(東京都と各区の価格差)を掛ければ、各区の2024年不動産価格指数の目安が出せる。

同じ23区でもかなり差があるので、是非参考にしていただければと思う。

おおむね公示地価上昇率のマップと一致する。都心ほどリセールが良いが物件価格も高くなるのでバランスが難しいところ。

参考に㎡単価推移も載せておく。マンションの方が大体3~4割高い・・戸建ては延床面積に廊下や階段が含まれるので、それを除いた「有効面積」で考えると価格差は少し縮まりそう。

ここまで読んでいただきありがとうございます🙇‍♂️
皆様のコメントいただけると嬉しいです。